Председатель совета директоров ПАО «АПРИ» Алексей Овакимян рассказал о текущей стратегии мультирегионального девелопера из Челябинской области.
На днях на канале Ассоциации инвесторов «АВО» состоялся эфир, в ходе которого Председатель совета директоров ПАО «АПРИ» Алексей Овакимян и член Совета Ассоциации владельцев облигаций Илья Винокуров обсудили ключевые вопросы рынка недвижимости и особенности бизнес-модели федерально девелопера из Челябинска, позволяющие ему уверенно чувствовать себя в 2026 году.
По мнению Алексея Овакимяна, несмотря на сложный год, девелоперы чувствуют себя лучше, чем другие отрасли и вопреки прогнозам, на фоне охлаждения рынка в целом отрасль чувствует себя неплохо. Неплохо сложился 2025 год и непосредственно для «АПРИ».
Мы по выручке в 2025 году приросли на 6%, и где-то на 20% приросли по EBD и по прибыли. За счет чего? В продажах мы просели на 10% в рублях и на 20% в метрах. Это меньше мы продали квартир. Примерно почти 5 миллиардов рублей у нас составила девелоперская выручка. Это выручка с маржой более 50%.
Это наш традиционный путь. Мы продаем доли во всех проектах, куда мы заходим. Почти все наши спецзастройщики имеют соинвесторов. На неконтролирующую долю мы оставляем управление за собой. Долю в проекте мы продаем с хорошей маржой профильным инвесторам. Где-то это банк, где-то это частный инвестор. Их пул у нас примерно определен. И вот эта девелоперская выручка, она позволила нам увеличить маржинальность.
Ну, и если говорить еще о маржинальности, наша стратегия продажи на высокой стадии готовности с издержками, зафиксированными в предыдущих периодах, она дает вот этот эффект маржинальности. Да, она не дает высоких распродаж, но мы следим за своим денежным потоком и регулируем продажи таким образом, чтобы денежный поток позволял компании бесперебойно работать и получать маржу выше рынка. Наша маржинальность по 2025 году составила где-то 109% по отчету. Рост цены квадратного метра в 2025 году, к 2024 году у нас составил 22%, стоимость долга 23%.
Это те параметры, которые мы пытаемся соблюдать, чтобы стоимость долга покрывалась ценой квадратного метра. Ну вот, в общем, такие итоги. По выручке мы приросли, по маржинальности тоже, но это за счет того, что себестоимость осталась в предыдущих периодах раз, и за счет нашей девелоперской выручки от продажи долей в наших спецзастройщиках, два.
Алексей Овакимян добавил, что у «АПРИ» одна из самых высоких в России показателей стройготовности жилья, что в компании расценивается, как важная инвестиция.
Если говорить по проектам, у нас сейчас примерно 370 тысяч квадратных метров выведено на продажи. Из них 100 тысяч квадратных метров – это введенное в эксплуатацию жилье, находящееся на продаже. То есть запасов у нас много. Мы для себя, как и прежде, не считаем это навесом, считаем это инвестицией, учитывая произошедший рост цен на 22%, он, кстати, в 26-м году уже 7% показал роста. Мы считаем этот запас, ну, в первую очередь, поведенному в эксплуатацию жилье, таким инвестиционным потенциалом, который раскроется, да, постепенно, но со снижением ключевой ставки.
Также был затронут вопрос долга компании и его структуры.
У нас основной объем финансирования, это проектное финансирование банков, оно идет по ставке ключевая плюс 3%, максимум 6%. Если по 23-му, по 25-му году средняя ставка была 23%, то по итогам января она уже стала 22%. Снижение ключевой ставки очень сильно влияет на стоимость нашего долга. Если брать прогнозы ЦБ, что средняя по году будет 14%, а на конец года 12%, то у нас на конец года стоимость долга будет примерно в районе 13%. На сегодняшний день наш общий долг примерно 43 миллиарда. Чистый долг с учетом инвестор-договоров на 31 декабря был 38 миллиардов, на конец января стал 36 миллиардов.
Что касается структуры долга, то по словам Овакимяна в общем долге в 43 миллиарда, 8 миллиардов приходится на облигации, примерно 570 миллионов на частные займы и 34 миллиарда – это задолженность перед банками. При этом, что касается отношений с банками, то у «АПРИ» они пока «очень-очень рабочие».
В 25-м году, мы очень внимательно рассчитывали этот баланс в компании и поняли, что, ну, а распродажа при высокой ключевой ставке, она не даст эффекта в объемах, она даст уменьшение маржи, но она не даст увеличение продаж. (15:43) А вот этот накопленный сток при том росте цен, который мы видим и понимаем, что он дальше будет, он для наших финпоказателей лучше. Да, сломать рынок и продать на нем больше, чем покупатель готов купить, конечно, никто не может, но обеспечить так баланс денежных средств и потенциальную маржинальность мы можем. И пока это наша политика оправдывается. И даже снижение темпов роста цен, по нашим расчетам, в 26-м году будет идти примерно пропорционально снижению стоимости долга.
Затрагивая вопрос продаж в 2026 году Алексей Овакимян отметил, что в этом вопросе девелопер стартовал с низкой базы 2025 года. В январе-феврале был сразу показан рост продаж в 5 раз в метрах и 5,4 раза в рублях. В целом, если в 25-м году действительно продажи были низкие, то начало 26-го года показало, что на рынок возвращается интерес покупателя.
Мы понимаем, что у нас увеличивается количество регионов, где мы открыли продажи. Мы в этом году в первом квартале открыли плюсом продажи во Владивостоке на острове Русский. Понятно, что вот этот пятикратный рост первых месяцев не сохранится, но в 2,5 раза он реально возможен. Во-первых, потому что готовое жилье продавать проще, чем на ранних стадиях строительства, а во-вторых, у нас существенно увеличивается количество регионов. Во втором квартале открываем продажи в Железноводске к лету в Ленинградской области, а осенью в ЖК «Попов лог» в Екатеринбурге. Это новая большая локация аналогично «Твоей привилегии» в Челябинске. Поэтому 2,5-кратный рост продаж по 2026-му году абсолютно реалистичен.
80% продаж от 26-го года – это продажи Челябинской и Свердловской область по уже открытым проектам.
Наша концепция строить комфортные города. Это достаточно большие локации в сотни тысяч квадратных метров. Но не только с тем, что уже стало хорошим тоном — образование, социальная сфера, торговля и общепит. Мы к нашим жилым комплексам привязываем еще рекреационную зону. Это парки развлечений. И первый из парков развлечений у нас частично будет введен в эксплуатацию в этом году Челябинске. Во втором полугодии 26-го года начинается такой же проект в Екатеринбурге. Недвижимость рядом с парком развлечений более востребована, ее ценность выше и парк развлечений рядом с большим микрорайоном, он, соответственно, тоже получает дополнительный трафик, который позволяет окупать вложенные в него инвестиции. Ввод в эксплуатацию фан-парка в Челябинске уже дает драйвер на продажи жилой недвижимости в наших комплексах.
Алексей Овакимян уточнил сроки ввод в эксплуатацию челябинского Фанпарка. На 2026 год к 260-летию Челябинска запланирован ввод парка развлечений — аттракционов в полном объеме и большей части недвижимости – апартаментов, гостиниц, общепита, малой рекреации, бассейна и пляжа. На 2027 год остаются более сложные конструкции, такие, как аквапарк и связанная с ним гостиница. При этом он напомнил, что часть парка уже эксплуатируется. Это яхт-клуб и горнолыжная часть.
Все финансирование на фанпарк выделил ВТБ. Но поскольку это финансирование у нас по постановлению Правительства №141, связанного с поддержкой развития туристической отрасли, это дешевые деньги под 6% годовых. Осваиваются они как средства с господдержкой. Мы отчитываемся за каждый полученный рубль, после чего получаем следующий транш. Финансирование идет в рабочем порядке. Эти 7,2 миллиарда будут освоены к декабрю 26-го года полностью. Они не выделены нам на счет, они выделяются траншами по мерке предъявления документов на реализацию всех запланированных работ.
Также подробно был затронут вопрос о проектах «АПРИ» в других регионах и тиражированию там концепции челябинского жилого комплекса «Твоя Привилегия». При этом, Алексей Овакимян уточнил, что в каждом регионе эта концепция не будет слепо скопирована с челябинского проекта, а будет иметь свои особенности, в зависимости специфики территории присутствия.
Он напомнил, что строительство такого микрорайона началось во Владивостоке на острове Русский и там уже открыты продажи на ранней стадии.
У этого региона есть своя специфика. Это дальневосточная ипотека. И на Русском острове нет многоквартирного жилья, кроме нашего. Поэтому там есть интерес потребителей, который мы сейчас видим. Причем это потребители не только из Владивостока, а из многих северных регионов, особенно восточной части страны, которые рассматривают Владивосток, Русский остров, как туристическую недвижимость. Все продажи будут на ранней стадии.
Также подобный проект планируется осуществить в Ленинградской области рядом с Петергофом и на Северном Кавказе, в Ессентуках. При этом, идея строительства аналога «Твоей Привилегии» в Ессентуках возникла по мере работы над проектом в Железноводске, где «АПРИ» строит премиальный апарт-отель, по формату близкий к проекту «Грани» в Челябинске.
В Железноводске потребителями нашего продукта являются не жители города, так как это туристическая инфраструктура. Это вот премиальный многоэтажный ЖК со всей встроенной инфраструктурой внутри комплекса. Прямо за Лермонтовским бюветом. Но когда мы освоились в Кавказских минеральных водах, то поняли, что «Твоя Привилегия» там тоже нужна и поэтому во втором квартале мы начинаем ее в Ессентуках. Это достаточно большой поселок с парком развлечений, низкой этажностью, комфортной средой, на 300 с небольшим тысяч квадратных метров. Мы уже зарегистрировали эту сделку и получили разрешение на строительство. То есть, это готовый земельный участок под застройку.
По мнению Алексея Овакимяна, текущий год для девелоперов является временем поиска новых подходов в работе, что в результате может обеспечить рост их бизнеса.
2026 год мы видим годом роста. Вот сейчас все много говорят о трудности, все ждут каких-то критических явлений. Это как раз та точка, в которой надо начинать расти. Поэтому, как бы это не звучало, может быть, сомнительно с точки зрения критиков, мы в 26-м году стартуем. Это достаточно низкий вход. Сейчас уже землевладельцы, да собственно, и застройщики поняли, что прошло время выжимать маржу из своих проектов. Вот мы достаточно комфортно сейчас входим с проектами в Кавказские минеральные воды и в Ростовскую область.
Он добавил, что «АПРИ» фактически превращается в компанию не только застройщика, но и компанию, управляющую недвижимостью. В частности, речь идет о парке развлечений в Челябинске. По его словам, эксплуатация рекреационной недвижимости будет одним из направлений развития компании.
Среди прочих тем был затронут и кадровый вопрос. В частности, Алексей Овакимян прокомментировал назначение на пост генерального директора ПАО «АПРИ» Павла Крутолапова.
Сергей Шаль два года руководил «АПРИ» и надо отдать ему должное, с учетом своего профессионального опыта он неплохо выстроил администрирование всех бизнес-процессов. Почему Крутолапов? Павел Дмитриевич — человек для компании не новый. Он работает здесь с 23-го года в должности главного архитектора. Акционерами было принято решение смещения акцента на продукт. Ну, собственно, чем мы конкурируем на рынке? Как и в других отраслях экономики, все то же самое. Мы, по сути, конкурируем продуктом. Чем он лучше, интереснее, востребование, тем лучше компания в целом. Крутолапов все эти три года и был владельцем продукта. Он, как главный архитектор, разработал все концепции наших комплексов, планировок, парков, жилых и коммерческих помещений. И акционерами было принято решение делегировать ему и руководство компании в целом. Потому что ему, как человеку, владеющему продуктом и видящим его преимущества, лучше справиться с управлением компании в целом. Поэтому с 26-го года Павел Дмитриевич у нас генеральный директор. Он же, кстати, и член совета директоров. Переход сложился вполне себе комфортно. Я думаю, что для компании это будет большой плюс.
Справка
ПАО «АПРИ» входит в ГК «АПРИ» и выполняет функции технического заказчика при реализации проектов дочерними компаниями. В Челябинской области компания является лидером по объему текущего строительства и объему ввода жилья. Среди проектов компании в регионе — загородный клубный поселок «ТвояПривилегия», микрорайоны «Парковый-2», «Парковый Премиум», «Чурилово. Квартал у озера», «Притяжение», «Грани», всесезонный мультикурорт «Фанпарк Челябинск».
Еще материалы по теме:
Алексей Овакимян рассказал о источниках роста «АПРИ» в условиях дорогих денег
Алексей Овакимян: АПРИ неизменно демонстрирует свою прибыльность
Алексей Овакимян: рынок недвижимости ждет оживление
«АПРИ»: Челябинский девелопер начинает и выигрывает
Алексей Овакимян о дивидендах ПАО «АПРИ» и строительном рынке