ПАО “АПРИ” публично отчиталось перед своим инвесторам об итогах, финансовых показателях, планах на перспективу и выбору своей стратегии на рынке недвижимости России.
Когда челябинский девелопер «АПРИ» выходила на рынок, многие полагали, что региональный застройщик не сможет стать серьезным игроком. Однако, челябинская компания не только активно развивает экспансию по стране, но и стала одним из двух вышедших на IPO эмитентов, чьи акции не упали, а поднялись с момента размещения.
Как обстоят дела сейчас и что будет дальше? Об этом в студии Finversia рассказали председатель совета директоров «АПРИ» Алексей Овакимян и руководитель IR-направления «АПРИ» Алексей Мальцев.
Модераторами дискуссии в формате инвест-колла выступили руководитель Finversia Ян Арт и независимый инвестиционный советник Игорь Файнман.
В своем вступительном слове Алексей Овакимян напомнил, что когда «АПРИ» становились публичной компанией, то ее руководство обещало открыто делиться с инвесторами прогнозами, новостями, а также успехами и неудачами. Поэтому пришло время публично рассказать о том, как идет 2025 год и как закончился год 2024-й.
О ситуации на рынке недвижимости в России.
По мнению экспертов «АПРИ», говорить о перенасыщенности рынка недвижимости предложениями в настоящее время преждевременно и у девелоперов, при грамотном подходе, есть неплохие перспективы. Даже несмотря на неблагоприятную текущую ситуацию, связанную с действиями Центробанка.
Под давлением жесткой риторики регулятора на рынке принято ждать плохих новостей. Это похоже на измерение средней температуры по больнице в ожидании эпидемии. Но, иммунитет у всех разный, качество жизни россиян нужно повышать. Обеспеченность квадратными метрами в России ниже, чем в странах, с которыми мы хотим себя сравнивать. У нас существенно ниже число квадратных метров на человека, чем в Китае. Это же касается Европы и США. Поэтому, когда зимой начали говорить о перегреве российского рынка недвижимости, о том, что мы переснабдили россиян жильем, статистика говорит об обратном. Во-вторых, большая часть домов, где живут наши соотечественники, построена еще в советское время и многие хотят его поменять, — считает Алексей Овакимян.
По его мнению, несмотря на сегодняшние заявления о перегреве рынка, никто не отменял стратегическую задачу, поставленную Президентом страны Владимиром Путиным, о переселении россиян в комфортное жилье.
Что касается «АПРИ», то мы возводим комфортное жилье в рамках комплексного освоения территории в тех регионах, где стране это нужно. В частности, мы осваиваем два типа регионов. Это регионы с потенциалом промышленного роста и потребность квалифицированных кадров, которым нужно современное комфортное жилье. Это Челябинская и Свердловская области. Помимо промышленных регионов, мы строим там, где развивается туризм. Это Кавказские минеральные воды, Владивосток и Ленинградская область. Мы считаем, что там потенциал развития туризма достаточно высок и там также востребованы коммерческие помещения, апартаменты и жилые комплексы, — рассказал Алексей Овакимян.
Также он отметил, что в компании не исключают захода и на новые территории, вошедшие в состав России. Но для этого должны созреть определенные условия.
Алексей Мальцев считает, что людей нужно удерживать в регионах, в том числе и за счет строительства там современного комфортного жилья.
Все мы знаем о тенденции, когда столичные регионы, как пылесос, вытягивают квалифицированный людской потенциал. И для того, чтобы этот потенциал оставался на местах, необходимо этим людям обеспечивать достойное качество жизни в тех локациях, где мы возводим наши жилые комплексы, — добавил эксперт.
Концепция работы ПАО «АПРИ»
В ходе эфира был затронут вопрос о концептуальных подходах к вопросам возведения жилых пространств со стороны «АПРИ». В качестве примера был взят флагманский проект застройщика ЖК «Твоя Привилегия» на западном берегу Шершневского водохранилища, который с весны этого года вместе с другими пригородами вошел в состав Челябинска.
Конечно, лучшая из девелоперских идей, это строить жилье с оптимальной себестоимостью в самых дорогих локациях. У нас же другая идея. Мы изначально начали с комплексного освоения территории. Это город рядом с городом. В первую очередь, это наш флагманский проект «Твоя Привилегия», площадью более 300 гектар. Это комфортное жилье средней этажности, которое дает полное ощущение жизни за городом в своем доме и максимальной инфраструктурой, — рассказывает Алексей Овакимян.
Алексей Мальцев считает, что комплексная застройка территории с развитой рекреационной составляющей, это конкурентное преимущество девелопера «АПРИ»:
Есть такое понятие, как ленд девелопмент, когда застройщик заходит на землю и начинает разными способами создавать ей добавленную стоимость. Как правило, это строительство жилья и дальше сопутствующая социальная инфраструктура — школа, садики и все остальное. У «АПРИ», благодаря особому подходу руководства, несколько иная концепция. Это больше, наверное, лайф девелопмент. Создается жилье, создается социальная инфраструктура, а дальше идет донастройка в виде разных рекреационных составляющих. Пример тому, Фанпарк рядом с «Твоей Привилегией». Это 63 гектара, по сути, курорта. В целом, у жителей микрорайона в пешей доступности есть спортзал, бассейн, яхт-клуб, гольф-клуб, школа тенниса, парк аттракционов, горнолыжные склоны, свой аквапарк и много всего другого. В России, пожалуй, сложно найти аналоги, где вот в таком качестве жизни можно находиться. А если это где-то и присутствует, то для это скорее всего нужно зарабатывать большие деньги, чтобы иметь подобные локации в месте своего проживания.
Также он подчеркнул, что в отличие от столицы, где подобные вещи характерны для жилья премиум-класса, в «Твоей Привилегии» это касается жилья «Стандарт» плюс «Комфорт», абсолютно доступного для максимально широкого круга потребителей.
О том, что лучшие практики «АПРИ» планируется масштабировать в других регионах страны добавил Алексей Овакимян:
Построив наш флагманский проект мы пришли к выводу, что в подобном жилье есть потребность и в других регионах. Поэтому, решили этот проект масштабировать. Регионов, где он может быть востребован, в стране много. Раз у нас получилось в одном месте, почему бы не продолжить в других местах. В долгосрочной перспективе это более интересная идея, чем заработать много сейчас. Эта идея и для государства будет полезна, и для инвесторов и покупателей тоже
В свою очередь, Алексей Мальцев отметил, что в таком подходе к освоению застраиваемых территорий заключается еще одно конкурентное преимущество «АПРИ».
Кто сейчас покупает квартиры? В основном, это те, кто родился в 90-е годы, т.е. люди 30 плюс. И эти люди, которые в силу демографических причин не широко сейчас представлены на рынке, выбирают, какое им покупать жилье. А это жилье, построенное в советский период, в 90-е, в 2000-е, и так далее. Мы же строим жилье сегодняшнего дня. Это жилье уже существенно отличается по качеству жизни, в целом. И на наш взгляд, это подход с хорошими перспективами, — добавил Алексей Мальцев.
Финансирование и облигационная политика «АПРИ»
Особо в ходе эфира был затронут вопрос финансирования проектов «АПРИ». По словам Алексея Овакимяна, челябинский девелопер активно ищет пути оптимизации своих затрат, включая вопросы кредитования. Также он поделился опытом размещения ценных бумаг на фондовом рынке.
Судя по всему, ипотечный рычаг на рынок недвижимости вернется не скоро. Поэтому, мы рассчитываем на консервативный сценарий. Что касается «АПРИ», то мы были вторые в России, кто в 2018 году начал строить с применением эскроу-счетов и проектного финансирования. Для того, чтобы построить инфраструктуру, нужны дополнительные средства. Эти деньги надо где-то взять. Проектное финансирование этого не предусматривает. Финансирование идет только на строительство жилья. Значит нужно идти на фондовый рынок. Всем понятно, что деньгами стоимостью с фондового рынка, это полностью покрыть трудно. Дорого. Окупаемость превысит средние сроки жизни российского инвестора. Но есть Постановление Правительства России №141, по которому на развитие туризма кредиты даются под 6% годовых. Мы об этом знали и над этим работали. Но эта история не быстрая. Мы этот путь прошли за год. Специальное финансирование под развитие туристической инфраструктуры мы в результате получили. С точки зрения кредитной нагрузки и ее стоимости, здесь история вот такая. Чтобы не стоять на месте и строить жилье вместе с инфраструктурой, мы ранее взятые дорогие кредиты замещаем этими деньгами.
Также в ходе беседы был затронут вопрос доступности облигаций «АПРИ» для широкого круга инвесторов. В частности, из-за ограничений организаторов, инвесторы столкнулись с проблемой приобретения ценных бумаг девелопера во время непосредственно первичного размещения, когда их доходность наиболее высока. Желающие купить облигации вынуждены были обращаться на вторичный рынок, что менее выгодно.
Комментируя эту проблему Алексей Овакимян рассказал, что в период, когда не было охлаждения, облигации очень хорошо размещались и в компании об этом не задумывались. А сейчас поняли, что такая проблема есть и ее необходимо решать.
Следующий выпуск мы будем размещать с соорганизаторами. Мы хотим предложить другим брокерам выступить соорганизаторами размещения. Когда это будет? Пока это неизвестно, так как на данный момент наши потребности удовлетворены. Не исключаем, что может быть придется сделать еще один выпуск в 2025 году, — предположил Алексей Овакимян.
Нераспроданное жилье: плохо или хорошо для застройщика?
В ходе обсуждения всплыл вопрос соотношения распроданного жилья к степени его готовности. Известно, что согласно данным ДОМ.РФ, девелопер «АПРИ» по данному показателю в настоящее время имеет один из самых низких показателей среди застройщиков Челябинской области — 14%. При степени готовности жилья в 68% жилья продано 9%.
По словам Алексея Овакимяна, в компании посчитали, что в данных экономических условиях это скорее благо, чем проблема.
Здесь есть такая дилемма. Как относиться к тому, что критики называют «навесом»? Предыдущие три с половиной года галопирующего роста цен на все, в том числе на недвижимость, когда квадратный метр подорожал, все застройщики жили в логике, что надо распродать жилье еще до ввода в эксплуатацию. Это было правило хорошего тона. Если у тебя все распродано, значит ты молодец и строишь то, что надо и там где надо. В предыдущие годы ты мог распродать жилье по цене ниже себестоимости. Потому что цикл строительства занимает много времени, а цены растут галопирующими темпами. Мы на том этапе решили: ну а зачем распродавать все на котловане, когда можно продать хороший продукт с окружающей инфраструктурой пор справедливой для него цене? В результате получается «навес» из нереализованного жилья, который критики считают проблемой. У нас он в районе 20%. Это введенное в эксплуатацию нераспроданное жилье.
Алексей Мальцев обратил внимание на то, что сейчас основным инструментом продаж квартир является семейная ипотека. А это, в свою очередь, предъявляет повышенные требования к покупаемой недвижимости. Потребителя в этом случае интересует готовый продукт, желательно, с чистовой отделкой, когда получив ключи можно заезжать на свои квадратные метры и жить. По его словам, «АПРИ» предлагает жилье, как на стадии строительства, так и «под ключ». При этом, второй вариант является преобладающим.
Продолжая тему «навеса» Алексей Овакимян еще раз уточнил, что в компании наличие 20% нераспроданного жилья, это хорошо.
Если смотреть по показателя ДОМ.РФ, то у «АПРИ» один из самых высоких показателей стройготовности — 75%. В среднем по стране этот показатель порядка 40%. При этом, распроданность недостаточная. Могло бы быть и лучше. Но, жилье, это все таки актив или проблема? Мы решили, что конкретно в наших проектах, это актив. Почему? Потому что у нас идет строительство Фанпарка, это повышает капитализацию тех проектов, которые мы там строим. И то, что у нас нераспродано сейчас, будет распродано позже по более высоким ценам. Для нас это инвестиция.
Так же он сделал акцент на том, что подобная практика продаж сделает финансовые показатели «АПРИ» только лучше.
«АПРИ», это не земельный банк, а банк проектов.
Отдельно Алексей Овакимян остановился на земельной политике «АПРИ», которая также отличает компанию в плане финансов от коллег по отрасли.
Мы взяли модель не замораживать деньги в земле. А для девелопера это очень важная часть инвестиции. От покупки земли до разрешения на строительство, если хорошо постараться, это путь длинной в три года. А земля, это очень важная составляющая в стоимости квадратного метра. Что мы для себя решили? Мы берем земельные участки по инвестиционным договорам. Т.е. землевладелец становится нашим партнером и получает в конце строительства свое вознаграждение. А это очень важно для тех регионов, куда мы заходим впервые. Потому, что в девелопменте очень большое значение имеет местные особенности, начиная от регуляторики и заканчивая маркетингом. Люди по разному реагируют на проекты, власти по разному реагируют на новых игроков. Поэтому, нам спокойнее, когда с нами в проекте замотивирован в прибыли местный землевладелец.
Также он уточнил, что есть второй вариант, который компания в последнее время частно использует. Речь идет о покупке земли за деньги с последующей продажей доли в проекте профильным инвесторам.
Если мы за сто условных рублей покупаем земельный участок, делаем разрешение на строительство, привлекаем финансирование, то в результате капитализация этого участка, который становится площадкой для строительства, увеличивается. В среднем, это в пять и более раз. Наш интерес в том, что мы не отживаем по максимуму маржу в каком-то конкретном месте, а делимся ей с профучастниками финансового рынка. Это дает нам возможность масштабироваться быстрее и не замораживаться в земельных участках. Можно сказать, что «АПРИ», это не земельный банк, а банк проектов. Деньги наших инвесторов находятся не в земле, а в стройке, — пояснил Алексей Овакимян.
Коммерческая недвижимость — драйвер «АПРИ» на перспективу
Также в ходе разговора был затронут вопрос коммерческой недвижимости. Алексей Овакимян анонсировал рост продаж этого сегмента в ближайшие два года.
На горизонте 2025-26 годов мы будем до половины недвижимости продавать коммерческой. Потому что сейчас как раз подходит этап, когда наши инфраструктурные проекты подходят к продаже. И в целом, в регионах присутствия мы сделаем ставку на коммерческую недвижимость. Потому что на нее охлаждение не действует.
Алексей Мальцев добавляет, что на коммерческую недвижимость отсутствует такой инструмент, как ипотека.
Когда мы начинали возведение Фанпарка было неясно, как мы будем реализовывать объекты без использования ипотеки. Но, как показал рынок и практика, людей с деньгами у нас достаточно в стране. В определенный момент мы даже остановили в Фанпарке продажи коммерческой недвижимости в силу того, что уже была достаточно большая доля распроданности продукта и дальше его нужно просто продавать дороже.
До остановки продаж в Фанпарке было реализовано порядка 25 процентов объектов, после чего в «АПРИ» пришли к выводу, что дешево продавать не выгодно и сделали паузу.
Сейчас, с появлением льготного финансирования и ускорения строительства, нужно открывать продажи. Это то, что мы можем сделать сейчас на охлаждаемом рынке, — уточнил Алексей Овакимян.
«АПРИ» движется в сторону цифровизации
Говоря о цифровизации бизнеса «АПРИ» Алексей Овакимян подчеркнул, что учитывая сложность и масштаб задач, стоящих перед компанией, обойтись без этого сейчас просто невозможно.
В самом начале пути, понимая, что мы живем в 21 веке, мы протестировали все. Естественно, мы хотели купить готовую коробку, которая бы позволила нам быть самой цифровизованной компанией на рынке. Как и многие коллеги мы пришли к выводу, что такой коробки нет и ее надо сделать. И вот мы ее уже много лет делаем без больших информационных вбросов. Потому что, зачем нам это рекламировать? Во-первых, наша коробка, это наше конкурентное преимущество и мы им ни с кем делиться не хотим. И знать об этом тоже не зачем, если мы не хотим этим делиться. Это внутренний продукт, который позволяет управлять компанией. Чем он лучше, тем мы лучше управляем. Он собирается из разных программных бухгалтерских, торговых, закупочных и прочих продуктов. Мы нормализовали все справочники. Это была самая сложная работа, так как нужно было сопоставлять сопоставимые вещи. Если, например, кирпичей много на рынке, их необходимо идентифицировать. Точно есть куда совершенствоваться. Мы весь свой бизнес понимаем благодаря именно цифровизации, так как он находится в разных регионах, в разных стадиях и без этого никак нельзя.
Также Алексей Овакимян добавил, что в компании в свое время хотели сделать свой продукт для потребителя, включая элементы «умного» дома, цифровизацию коммунальных услуг и т.д. Но в том виде данная затея себя не оправдала.
Мы поняли, что это не точка роста в девелопменте. Этим бизнесом, по хорошему, должны заниматься телеком операторы, каким бы мощным и крупным не был девелопер. Эту услуги технари окажут безусловно лучше. А основной продукт застройщика, это качественное жилье с инфраструктурой.
Перспективы «АПРИ» на рынке жилья
Худший сценарий не исполнился. Просто застройщики будут получать меньше прибыли. Применительно к нам, то мы готовы к этому, — подытожил дискуссию Алексей Овакимян.
Справка
ПАО «АПРИ» входит в ГК «АПРИ» и выполняет функции технического заказчика при реализации проектов дочерними компаниями. В Челябинской области компания является лидером по объему текущего строительства и объему ввода жилья. Среди проектов компании в регионе — загородный клубный поселок «ТвояПривилегия», микрорайоны «Парковый-2», «Парковый Премиум», «Чурилово. Квартал у озера», «Притяжение», «Грани», всесезонный мультикурорт «Фанпарк Челябинск».
Еще материалы по теме:
Акции «АПРИ» вошли в ТОП-10 лучших первого полугодия
ПАО «АПРИ» разместило облигации серии БО-002P-10 на Московской бирже
Алексей Овакимян о дивидендах ПАО «АПРИ» и строительном рынке
ГК «АПРИ» показала рост ключевых показателей за 1 квартал 2025 года
ПАО «АПРИ» публикует отчетность по МСФО за 2024 год
