IR-директор ПАО «АПРИ» Игорь Файнман рассказал о реалиях строительного сектора, перспективах российского девелопмента и особенностях бизнес-модели ведущего девелопера из Челябинской области.
27 марта состоялся прямой эфир канала «Финам Инвестиции», в котором директор по стратегии ИК «Финам» Ярослав Кабаков беседовал с IR-директором ПАО «АПРИ» Игорем Файнманом.
В начале диалога собеседники затронули вопрос состояния российского строительного сектора. По мнению Игоря Файнмана, по капитализации строительная отрасль является самым большим бизнесом.
На первом месте стоит стройка, на втором месте стоит нефтегазовый сектор. Потом дальше все-все-все и в самом конце уже находится IT. Строительная отрасль чувствует себя не намного хуже, чем другие отрасли, а по сравнению с рядом других отраслей, так стройка чувствует себя еще и вполне прилично.
Что касается непосредственно «АПРИ», то компания в целом чувствует себя неплохо, а учитывая, что вся ее работа ведется в регионах, модель бизнеса отличает низкая себестоимость строительства и высокая маржинальность. А это, в свою очередь, позволяет позитивно переживать текущую ситуацию.
Основные проекты
Рассказывая о проектах «АПРИ» Игорь Файнман сделал главный акцент на проектах в новых для девелопера территориях, таких, как Дальний Восток и Северный Кавказ.
В феврале мы открыли продажи во Владивостоке, где начинаем строить поселок «Привилегия» на острове Русский. Владивосток это очень интересный регион, потому что дальневосточная ипотека 2% дает очень хороший потенциал для развития региона с точки зрения инфраструктуры и с точки зрения жилья. И, наверное, вишенка на торке этого года – это Кавминводы. Мы начали там с Железноводска, но сейчас у нас достаточно большие проекты готовятся в Ессентуках и в Кисловодске. В этом году основной фокус внимания у нас будет направлен в Кавминводы. Мы уверены, что этот регион повторит успех Сочи. Цены сейчас там достаточно низкие, а потенциал огромный.
В Кисловодске уже в апреле планируется начать строительство жилого комплекса, состоящего из нескольких высотных зданий.
Там, по-моему, со времен Советского Союза ничего не строилось. Именно качественно. И сейчас мы не единственные, кто вовремя поняли это направление и туда сейчас активно заходят. Но нам достались очень хорошие участки земли с очень хорошим потенциалом.
Он добавил, что в самое ближайшее время начнется строительство четырех домов в Железноводске, буквально в пяти минутах ходьбы от Лермонтовского бювета.
По мнению Игоря Файнмана, пока в регионах, куда заходит «АПРИ», конкуренция не столь высокая, как в мегаполисах, но «маховик начинает раскручиваться».
Один из наших плюсов, это то, что небольшая компания как наша может быстро принимать решения, в отличие от какого-то большого гиганта. И соответственно, мы эту тему в прошлом году нащупали и уже получили участки. И мы сейчас смотрим, как наши партнеры-конкуренты туда активно начинают заходить. Но мы считаем, что нам достались очень интересные и очень капиталоемкие участки, которые мы в этом и в следующем году будем активно развивать.
Корпоративная стратегия
Говоря о стратегии «АПРИ», Игорь Файнман сделал акцент на том, что компания строит не «человейники», а города в городе со своей инфраструктурой. И примером тому может служить ЖК «Привилегия» в Челябинске, который скоро официально будет называться Курортным районом. Такая же стратегия у девелопера сейчас реализуется в соседнем Екатеринбурге, Ленинградской области и на острове Русский.
Мы создаем людям комфорт и хотим, чтобы люди кайфовали от того, где они живут. В нашем челябинском поселке «Твоя Привилегия» мы строим четырехэтажные, максимум пятиэтажные здания. У нас тут уже есть яхт-клуб, парк развлечений, лучший IT-лицей в городе, спортзалы, магазины, каворкинговые площадки и т.п. Люди ездят в Челябинске, образно говоря, только в театр. А еще там свежий воздух.
Отличительной чертой всех этих проектов является возведение не только объектов социальной инфраструктуры, таких как школы, медучреждения и т.п. Рядом с каждым таким поселком проектом предусмотрено строительство парка развлечений, как Фанпарк в Челябинске, который будет сдан уже в этом году. Стратегию парков развлечений планируется реализовать в Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и во Владивостоке.
У нас большой участок земли в Ленинградской области, он называется Новый Петергоф. Вот там мы точно так же будем строить и парк развлечений, и жилой комплекс. Это очень большой проект, на много лет вперед. Сейчас мы занимаемся разработкой КРТ и планированием участка. Там мы планируем строить такую же «Привилегию», как реализована в Челябинске и сейчас реализуется на острове Русский. Там есть где развернуться, но пока проект находится на стадии согласования. Поэтому все наши силы сейчас направлены на остров Русский и на Кавминводы.
Долг и финансирование проектов
Рассматривая вопрос долговой нагрузки Игорь Файнман высказал свою точку зрения, что для девелоперов это вполне рабочая ситуация, так как строительный бизнес не может жить без кредитных денег.
Никто из строителей на свои деньги не строит. Когда у компании высокая долговая нагрузка и она активно развивается, это не настолько плохо, как может показаться. Особенно, если у компании хорошая прибыль, хорошая EBITDA, когда компания четко выполняет свои обязательства перед инвесторами. Акции «АПРИ» на фондовом рынке с 2018 года, облигации начали выпускать в 2024 году и у нас ни разу не было ни дня просрочки по платежам. Мы четко выполняем все свои обязательства. А это говорит о том, что мы являемся стабильной компанией.
В ходе диалога был затронут вопрос выпуск облигаций «АПРИ» и, в частности, облигаций серии БО-002Р-14.
Для работы над проектами мы активно привлекаем облигационные займы. 31 марта у нас стартует очередной облигационный займ, на 2 миллиарда рублей, и в нем очень хорошие условия для инвесторов. Этот выпуск у нас пятилетний с ежемесячной выплатой купона. Оферты не будет, но будет амортизация через три года равными долями, ежемесячная выплата. Купон не более 25%. Но, как показывает практика прошлых размещений, мы, если и снижаем купон, то не на много, там 0,5%, максимум 1%. Это, наверное, самый большой наш выпуск. Привлеченные деньги будут направлены на развитие проектов девелопера в Кавминводах.
Также Игорь Файнман ответил на вопрос собеседника, существуют ли риски для инвесторов.
Ну, риски, безусловно, есть. И сказать, что их нет, было бы, мягко говоря, нечестно. Но чем мы их нивелируем? Первое, вы можете всегда и достаточно открыто следить за нашей финансовой отчетностью. Мы практически ежемесячно делаем раскрытие операционных результатов. В конце апреля у нас будет раскрытие по МСФО. Поэтому вы всегда можете следить за цифрами и вовремя принимать инвестиционные решения, если вас что-то начнет беспокоить. Это первое. И второе. Компания на рынке с 2018 года и у нас было большое количество оферт, которые мы прошли. И ни разу не был допущен технический дефолт. Ни разу.
Затраты и прибыль
По мнению Игоря Файнмана, недвижимость дорожает и это связано не с жадностью девелоперов, а с инфляцией и жадностью банков. Плавное снижение ключевой ставки говорит о том, что инфляция не погашена, иначе бы Центробанк «дернул рычаг вниз сразу на 3%». На этом фоне, соответственно, растут и затраты застройщиков.
Основные затраты, безусловно, это рабочая сила. У нас зарплата в 2025 году выросла процентов на 17. И в целом рост на строительные и отделочные материалы достигал до 30%. К сожалению, затратная часть у нас достаточно высока.
Также он рассказал, что основная прибыль компании формируется из партнерства с банками еще на стадии получения земли под строительства и получение дополнительной прибыли от реализации инфраструктурных проектов в рамках КРТ.
Прибыль формируется, я думаю, понятно где. Мы находим дешевые участки земли и делаем очень качественный девелопмент. У нас уже был опыт в нескольких таких проектах. Мы продаем на этапе девелопмента участок земли нашим партнерам. Один такой проект был реализован со Сбербанком, когда он зашел в него нашим партнером еще на этапе девелопмента. Соответственно, мы сразу же получаем часть будущей прибыли и это дает возможность нам достаточно быстро и активно продолжать строительство и развитие. Плюс, мы покупаем дешевую землю в регионах, а продал реализованный там продукт дорого. А продаем дорого, потому что мы строим не просто человейник, мы их вообще не строим. А мы строим инфраструктуру, парки развлечений и т.д. И вся эта инфраструктура позволяет нам продавать жилье дороже на 15-20-30% рынка того региона, где мы находимся. Эта модель была успешно отработана и реализована в Челябинске. И в дальнейшем мы будем повторять наш успешный опыт.
Справка
ПАО «АПРИ» входит в ГК «АПРИ» и выполняет функции технического заказчика при реализации проектов дочерними компаниями. В Челябинской области компания является лидером по объему текущего строительства и объему ввода жилья. Среди проектов компании в регионе — загородный клубный поселок «ТвояПривилегия», микрорайоны «Парковый-2», «Парковый Премиум», «Чурилово. Квартал у озера», «Притяжение», «Грани», всесезонный мультикурорт «Фанпарк Челябинск».
Еще материалы по теме:
Игорь Файнман: В 2026 году рынок недвижимости ждет консолидация
Игорь Файнман считает, что «АПРИ» меняет имидж Челябинска
«АПРИ» планирует войти в топ-10 девелоперов России к 2028 году