Председатель совета директоров ПАО «АПРИ» Алексей Овакимян поделился секретом, как в условиях охлаждения рынка недвижимости девелоперу одновременно выдерживать высокий темп роста и контролировать долговую нагрузку.
На днях состоялся эфир Smartlab online с участием Председателя Совета директоров ПАО «АПРИ» Алексея Овакимяна. В беседе с основателем канала Тимофеем Мартыновым он обсудил вопросы рынка недвижимости, рассказал об основных проектах компании, потенциале роста и стратегии на ближайшие годы.
О рынке недвижимости
По словам Алексея Овакимяна, рынок недвижимости уже полтора года живет в ситуации, так называемого, охлаждения. При этом, в последнее время наметилась тенденция к его оживлению.
Второе полугодие прошлого года было шоковым периодом. Когда стало понятно, что июнь, это последний месяц перед отменой льготных ипотек, все пытались успеть в этом месяце заключить сделку. А уже в июле было зафиксировано падение продаж в три раза по сравнению с июнем. Второе полугодие 2024-го года в целом стало депрессивным по спросу. Даже те, кто имели право на разные льготные виды ипотек, предпочли депозитные ставки по вкладам.
Вместе с тем, в компании постепенно наступило привыкание к работе в новых условиях и был выработан целый ряд мер, позволивших пройти этот непростой для девелопмента период.
Сначала мы понимали, что это такое в теории. Теперь мы знаем это на практике. Мы к этому готовились. Мы перестроили свои маркетинговые программы и в общем достигли своего рода баланса. А с мая этого года у нас начался рост продаж, 10-20% месяц к месяцу. Видимо люди поняли, что повышение ключевой ставки закончилось, началось смягчение. И чем дальше оно идет, тем больше увеличивается спрос. Третий квартал этого года уже выглядит получше, чем третий квартал прошлого года.
Согласно отчетности ПАО «АПРИ», рост в третьем квартале 2025 года в сравнении с третьим кварталом 2024-го составил 20% в квадратных метрах и 25% в рублях.
Я считаю, что пик падения спроса пройден. Трудные времена для девелопмента с точки зрения спроса прошли. Вопрос скорости восстановления рынка – тут можно дискутировать. Но то, что он восстанавливается – это однозначно.
Также Алексей Овакимян прокомментировал среднюю стоимость квадратного метра, которая у «АПРИ» за 9 месяцев выросла на 27% и составила 147 тысяч рублей. Он отметил, что цена квадратного метра продолжает расти и в ноябре составила уже 165 тысяч рублей за квадрат. На это влияют ряд факторов.
Первое, высокая степень стройготовности, у нас наверное самая высокая степень стройготовности в России, ну из крупных компаний точно. Второе, у нас выросла доля продаж в Екатеринбурге. Если в прошлом году она была в районе 4-5%, сейчас уже 20%, а это рынок с более высокой стоимостью недвижимости. И плюс, у нас активизировались продажи по премиальному сегменту квартир. Их доля сейчас больше 10% в общем объеме продаж.
Также на стоимость квадратного метра влияет показатель стройготовности объекта недвижимости. Именно высокая степень готовности квартир при продаже является финансовой политикой «АПРИ».
Мы посмотрели наш баланс денежных потоков и поняли, что продажи на ранних стадиях нам не выгодны. Иы их отменили. И сейчас компания живет в логике продаж на высоких стадиях готовности, чтобы не терять дисконты от получения денег ранней стадии продажи. Пока эта логика подтверждается. При средней стоимости нашего долга в 23%, у нас рост цен год к году 26,7%. То, что мы продаем на высокой стадии готовности, компенсирует финансовые затраты на обслуживание долга.
Алексей Овакимян добавил, что рынок недвижимости традиционно очень сильно зависит от ипотеки. Для «АПРИ», это 78-80% от всего объема продаж. Если брать по отдельным объектам, то этот показатель сильно варьируется. Так, в челябинском жилом комплексе «Грани» дорогие квартиры покупают люди обеспеченные, преимущественно за кэш, и доля ипотечных продаж здесь составляет всего 12%.
В ходе интервью был затронут вопрос влияния ставки ЦБ и курса доллара на продажи недвижимости. По мнению Овакимяна, рыночная ипотека без субсидий пойдет тогда, когда ставка по ипотеке будет не выше ставки по депозиту.
Сейчас уже появились банковские продукты и ипотека под 15%. Она уже потихонечку начинает пользоваться спросом. Я думаю, в районе ставки по ипотеке 13% рыночная ипотека снова оживет. Но даже при ставке 15%, которая идет по специальным программам некоторых банков, ипотека начинает просыпаться.
Что касается курса доллара, то те его колебания, которые прогнозирует регулятор, не повлияют на рынок недвижимости.
О проектах «АПРИ»
В ходе дискуссии был затронут вопрос о проектах, которые реализует или собирается реализовать «АПРИ». Алексей Овакимян рассказал, что на данный момент компания получает 80% выручки от продаж недвижимости в Челябинске и 20% от продаж в Екатеринбурге.
При этом, он отметил, что уже получено разрешение на осуществление во Владивостоке проекта «Твоя Привилегия на русском острове» на 80 тысяч квадратных метров. И его реализация имеет очень хорошие перспективы.
Во-первых, есть дальневосточная ипотека под 2% годовых, и это сам по себе драйвер. Во-вторых, Русский остров – это локация, которая пользуется всеми мерами государственной поддержки. Там студенческий городок, там туристическая зона, и там практически нет жилой недвижимости. То есть, наш проект – это первый проект по строительству жилой недвижимости на Русском острове. Как минимум, это аудитория преподавателей, студентов, туристов.
Алексей Овакимян добавил, что в следующем году начнется реализация проекта в Железноводске на 40 тысяч квадратных метров и проекта в Ленинградской области в районе Петергофа на 180 тысяч квадратных метров.
Плюс, у нас в Екатеринбурге большой проект «Попов Лог». Он там без малого миллион квадратных метров. Реализация тоже начинается в начале 2026 года. Это пока самый большой проект в нашем портфеле, даже больше, чем в Челябинске.
Также отдельно был затронут вопрос строительства крупнейшего коммерческого проекта «АПРИ» в Челябинске — Фанпарка на берегу Шершневского водохранилища. На его территории девелопер возводит апартаменты, коммерческую недвижимость площадью больше 100 тысяч квадратных метров, искусственные горы, аттракционы, водную инфраструктуру, яхт-клуб.
Нам под этот проект одобрили по 141-му постановлению Правительства РФ льготный кредит в 7,2 миллиарда под 8% годовых. Финансирует нас ВТБ по программе развития рекреационной инфраструктуры. Все, что касается горнолыжных спусков, аттракционов, бассейнов, спа, гостиниц, все это финансируется по льготному кредиту. Еще у нас есть обычный кредит по проектному финансированию на строительство всей коммерческой инфраструктуры – ресторанов, магазинов, апартаментов. Это еще 8 миллиардов рублей. Кроме того, мы уже больше 3 миллиардов рублей туда вложили своих инвестиций. Проект достаточно большой, но с вполне себе понятной окупаемостью. Во-первых, потому что продаваемые коммерческие помещения несут хорошую маржинальность, а во-вторых, модель фанпарка посчитана и имеет окупаемость в пределах семи лет.
Сдача основной части запланирована на декабрь 2026 года. Сдача аквапарка — лето 2027 года. Это самый большой объект фанпарка.
Если говорить о жилой недвижимости, то на территории парка она не предусмотрена. Зато рядом «АПРИ» возводит сразу два жилых комплекса — «Притяжение» и флагманский проект компании «Твоя Привилегия». Как и фанпарк, эти микрорайоны расположены недалеко от центра Челябинска в лесном массиве рядом с крупным водоемом, что делает эту локацию особенно привлекательной.
Когда мы начинали строительство, там было чистое поле. Пришлось потратить несколько лет для того, чтобы эта территория стала популярной. Но теперь, при наличии всей инфраструктуры и фан-парка, недвижимость продается лучше, и цена у нее уже справедливая. То же самое мы делаем в Екатеринбурге, то же самое будем делать в Ленинградской области. Эта модель тиражируется, но с улучшением качества, потому что мы по ходу лечим какие-то детские болезни, дорабатываем повторяемые проекты, оптимизируем издержки на их строительство. То есть, каждый следующий проект, он чуть лучше и чуть совершеннее предыдущего.
По словам Алексея Овакимяна, строительство в других регионах жилых комплексов, по подобию челябинской «Твоей Привилегии», можно считать миссией девелопера «АПРИ».
У нас есть такая немножко визионерская миссия. Мы начали с проекта «Твоя привилегия». Это практически новый город в агломерации города-миллионника, но с совсем иной инфраструктурой. Это среднеэтажное жилье с образовательными, спортивными, развлекательными центрами и всей необходимой инфраструктурой, но уже совершенно новой формации. Одновременно с этим мы строим рекреационные центры, такие, как наш фанпарк.
Подобные парки предусмотрены практически во всех проектах застройщика, что дает им дополнительную привлекательность.
В Челябинске в «Твоей Привилегии» квадратный метр стоит заметно дороже, чем в соседних районах, потому что фанпарк, будучи коммерческим и привлекательным для инвестора проектом, сам по себе привлекает покупателя в те дома которые мы строим рядом. Мы получаем двойной эффект. С одной стороны, выше привлекательность жилой недвижимости, с другой стороны коммерческая окупаемость нежилой.
Он добавил, что с подобными проектами «АПРИ» уже присутствует в пяти регионах, а к 2028 году планирует расширить географию присутствия до десяти.
В общем, наверное, в этом и есть наша основная миссия, чтобы отдать такой успешный региональный продукт в максимальное количество регионов. Собственно, почему мы и стали публичной компанией. Мы считаем, что эта идея может получить спрос и она должна развиваться как идея публичная.
О финансовых инструментах «АПРИ»
Больше года назад акции ПАО «АПРИ» появились на бирже. Толчком к этому стало стремление девелопера масштабировать по другим регионам свои проекты. По мнению Алексея Овакимяна, благодаря публичности компании удается находить баланс между покупателем и инвестором.
Покупатель покупает тот продукт, который мы для него готовим и кажется нам хорошим, а инвестор может получать более высокую доходность от инвестиций в нашу модель. Это касается не только облигаций, но и акций тоже. В общем, мы хотели эту историю сделать публичной, для того, чтобы, в том числе и инвесторы, могли нас на каком-то этапе поддержать. Что нам это дало? Во-первых, в 2024 году это нам дало приток денег, потому что мы сделали IPO как раз в самом начале охлаждения рынка, когда отменили льготную ипотеку. Мы понимали, что будет спад продаж и те 800-900 миллионов рублей, которые мы получили с размещения, нас в достаточной степени поддержали. С другой стороны, за счет IPO мы, в том числе, рассматриваем погашение накопленного долга, хотя бы частично.
Другим важным финансовым инструментом в работе «АПРИ» является выпуск облигаций.
23 декабря текущего года мы планируем разместить новый облигационный выпуск размером в миллиард рублей. Это аналог депозита с ежемесячной выплатой купона в пределах 25% на 3,5 года с амортизацией в последние 4 квартала. Оферт нет. Это такой, своего рода, новогодний подарок нашим инвесторам. Практически долгосрочный депозит с привлекательной ставкой.
Всего, вместе с этим выпуском, у «АПРИ» в облигациях размещено уже 7,5 млрд. рублей.
Согласно отчетности, в настоящее время суммарный долг «АПРИ» вместе с проектным финансированием и облигациями составляет 35 млрд. рублей. 15% долга – это облигационный долг, остальное – это банковское финансирование. По мнению Алексея Овакимяна, на величину долга влияют три момента.
Первое – финансирование того же фанпарка. Все-таки 3 млрд. рублей мы вложили. И это не только наша прибыль была, но и привлеченные средства. При этом, заявку на получение льготного финансирования мы подали осенью 2024 года, решение Минэкономразвития было в мае 2025-го, подписание договора в июле, а выдача кредита в декабре. Поэтому все это время надо было как-то поддерживать строительные работы и часть средств ушла туда. Во-вторых, мы инвестируем в пять регионов, а продаем пока только в двух, Челябинской и Свердловской областях. Поэтому результат от этих инвестиций проявится в 2026 году, когда начнутся продажи во всех регионах, что ускорит возвратность вложенных средств. И третий момент, это конечно охлаждение продаж. Часть в денежном потоке от не выполнения плана продаж мы заместили, в том числе, облигационными займами.
При этом, ситуацию с долгом в компании расценивают, как вполне приемлемую, с перспективой его дальнейшего снижения. Тот объем недвижимости, который сегодня есть у «АПРИ», в том числе высокой стадии готовности, рассматривается как инвестиция с доходностью 26% годовых. Учитывая, что затраты девелопера остались в 2025-м году, а продажи будут в 2026-м, стоимости долга практически по всем проектам расти не будет.
В 1926 году чистый долг у нас останется примерно на том же уровне, что и в 1925 году. Это порядка 35 миллиардов рублей. Но что изменится в 1926 году? Не снижая объемов строительство мы имеем возможность продавать готовое жилье. И если наш запас готового жилья умножить на среднюю стоимость квадратного метра, это даст нам 50 с небольшим миллиардов рублей. Это та сумма, которую мы совершенно реалистично планируем получить в 1926 году. А при издержках, оставшихся в прошлом – это EBITDA на уровне 18 миллиардов. А это уже соотношение долг/EBITDA – 2. По итогам 1925 года, с учетом размещаемого облигационного займа, это будет 4,7. Основная сумма финансирования на фанпарк ложится на 26-й год. Поэтому, собственно, чистый долг в 2026-м году при выборке этой кредитной линии, не снизится. Но EBITDA, она в любом случае вырастет, потому что это готовое жилье в локации рядом с фан-парком и со всей готовой инфраструктурой. Оно не может быть не продано.
Затрагивая тему работы с инвесторами Алексей Овакимян рассказал, что последние пять лет «АПРИ» позиционирует себя, как девелопер по развитию недорогих территорий, которые затем становятся дороже. При этом, компания избегает замораживания денег в стоимости земли, что, как известно, связано с длительными сроками получения разрешения на строительство, а затем осуществления этого проекта.
Мы от этого ушли. После покупки земельного участка мы приводим градостроительную документацию в порядок, получаем разрешение на строительство, и где-то на этом этапе пытаемся деньги, потраченные на покупку земли, вернуть с прибылью. Поэтому мы всегда доли в проектах продавали финансовым инвесторам, которые готовы с нами идти до распределения дивидендов.
Также он подчеркнул, что практически все инвесторы остались довольны таким сотрудничеством, так как получают доход на вложенный рубль, а девелопер на весь проект. В качестве примера были приведены сделки с инвесторами по двум проектам.
Земельный участок в Ленинградской области мы приобрели за 800 млн. Рублей. Долю в проекте в размере 30% продали за миллиард. При этом, финансовый инвестор понимает, что он на свой миллиард получит что-то около 30% годовых после ввода объекта в эксплуатацию. Также мы продали долю в проекте в Железноводске. За 280 миллионов купили весь участок, а 50% доли в проекте продали за 480 миллионов.
Овакимян добавил, что во всех проектах, куда привлекаются инвесторы, «АПРИ» выступает управляющим партнером и таких проектов, с учетом последних сделок, сейчас около десяти.
Проекты мы финансируем за счет банковских кредитов, как и все девелоперы. Инвестор получает доходность через дивиденды на свои вложенные деньги путем распределения прибыли от реализации проекта. Каких-то дополнительных условий гарантии мы не согласовываем, кроме распределения дивидендов по мере получения дохода.
Отмечая длительность цикла девелоперского проекта и судя по тем разрешениям на строительство, которые сейчас выданы «АПРИ», Алексей Овакимян дал прогноз о снижении объемов ввода жилья в эксплуатацию.
Ввод жилья в эксплуатацию в 2027 году будет на 30% меньше, чем в 2025 -м. Следующий год будет тоже поменьше текущего, но несущественно, так как сейчас мы дорабатываем те разрешения на строительство, которые получены и профинансированы еще в 2024 году. Ну и снижение объемов ввода не может не сказаться на цене. А мы, зная баланс своих доходов и расходов, а также денежных потоков, точно для себя понимаем, что можем себе позволить без распродаж дождаться справедливые цены на рынке. В то же время, как я уже сказал, мы компенсируем дефицит продаж жилой недвижимости продажей долей в проектах, которые по маржинальности дают очень хорошую экономику.
Справка
ПАО «АПРИ» входит в ГК «АПРИ» и выполняет функции технического заказчика при реализации проектов дочерними компаниями. В Челябинской области компания является лидером по объему текущего строительства и объему ввода жилья. Среди проектов компании в регионе — загородный клубный поселок «ТвояПривилегия», микрорайоны «Парковый-2», «Парковый Премиум», «Чурилово. Квартал у озера», «Притяжение», «Грани», всесезонный мультикурорт «Фанпарк Челябинск».
Еще материалы по теме:
Алексей Овакимян: АПРИ неизменно демонстрирует свою прибыльность
Алексей Овакимян: рынок недвижимости ждет оживление
«АПРИ»: Челябинский девелопер начинает и выигрывает
Алексей Овакимян о дивидендах ПАО «АПРИ» и строительном рынке
