Мультирегиональный девелопер и крупнейший застройщик Челябинской области ПАО «АПРИ» принял участие в дискуссии на канале «Деньги из бетона».
В последнем выпуске программы «Деньги из бетона — Недвижимость РФ» ведущая Telegram-канала «Деньги из бетона» Мария Глухова, эксперт в области недвижимости Владимир Жоков, а также заместитель генерального директора по IR ПАО «АПРИ» Игорь Файнман обсудили перспективы семейной ипотеки в ближайшем будущем.
В ходе эфира эксперты обсудили грядущие изменения в семейной ипотеке и как они могут повлиять на рынок недвижимости в стране, и бизнес девелопера «АПРИ», в частности.
Так, согласно опубликованным проектам, с 1 октября 2026 года планируется ограничить срок действия льготной ставки по семейной ипотеке до 15 лет. Ставка может быть увеличена по сравнению с текущими 6% и будет варьироваться в зависимости от региона и количества детей.
Важно отметить, что ставка по дальневосточной ипотеке составляет 2%. По основной ипотеке в других регионах ставки обсуждаются на 2 процентных пункта ниже, чем в столицах.
В больших агломерациях типа Москвы и Санкт-Петербурга ставка будет 12% для семей с одним ребенком, 10% с двумя детьми, 8% с тремя и 6% с четырьмя, и 4% для тех, у кого пять и более детей. А в регионах ставка будет на два процентных пункта ниже. И это, опять же, для нас хороший достаточно повод продавать квартиру именно в льготную ипотеку. Понятно, что ее планируют сократить до 15 лет и после этого переводить уже на рыночные рельсы. Но, с моей точки зрения, это вообще не критично, потому что по заявлению Германа Грефа, у нас в стране горизонт планирования сузился до нуля, а 15 лет – это просто бесконечность уже.
Для ПАО «АПРИ», как для мультирегионального девелопера, это выгодно, так как значительная часть его аудитории сможет воспользоваться более привлекательными условиями. А это, в свою очередь, делает компанию бенефициаром этих изменений.
В ходе разговора было отмечено, что после новостей об изменениях в семейной ипотеке с 1 июля текущего года, в июне, по сравнению с маем спрос увеличился примерно на четверть. Однако это был скорее эмоциональный всплеск, чем устойчивый тренд.
Настоящий пик покупательской активности для «АПРИ» пришелся на начало года, когда были анонсированы изменения в правилах семейной ипотеки. Перенос изменений на 1 октября дал покупателям время для адаптации, и паника утихла, что, вероятно, стабилизирует спрос.
Отдельно Игорь Файнман отметил, что семейная ипотека является ключевым инструментом оплаты на первичном рынке. В ПАО «АПРИ» её доля составляет около 50%, что соответствует рыночным стандартам. Для адаптации к новым условиям компания продолжит свою стратегию диверсификации по продуктам — от малоэтажных проектов до курортных форматов — и по регионам.
На второе полугодие мы смотрим с осторожным оптимизмом. Мы все-таки рассчитываем, что ключевая ставка дальше продолжит медленно снижаться. И мы диверсифицируемся. И не только по регионам. Мы к концу года должны быть представлены в пяти регионах. Но мы еще и диверсифицируемся по продуктам. Так, в сентябре мы запускаем в Челябинске первый парк развлечений. В планах еще строительства двух парков. То есть это фактически диверсификация бизнесов. В Железноводске и Ессентуках мы планируем строительство отелей. То есть мы, понимая, что в жилой недвижимости могут быть турбулентность, мы рассматриваем и коммерческие объекты. Соответственно, диверсификация и по бизнесу, и по регионам, позволяет нам достаточно оптимистично смотреть в будущее.
Также он добавил, что девелопер к 2028 году планирует расширить географию присутствия до десяти регионов. Выбранные регионы получат более мягкие условия по обсуждаемым параметрам реформы, что служит естественным хеджем против возможных ужесточений в столицах.
По мнению Игоря Файнмана, вероятно, будет зафиксирован резкий, но кратковременный рост спроса, аналогичный прошлым периодам, когда анонсировались изменения в ипотечных программах.
Однако программа уже давно действует, и значительная часть платежеспособной аудитории уже воспользовалась ею. Кроме того, увеличение выдачи ипотек в ответ на анонсы часто ограничивается возможностями банков: даже при высоком спросе не все желающие смогут получить одобрение до корректировки правил.
Что касается роста цен на недвижимость, то изменения в семейной ипотеке, скорее всего, его замедлят, но не приведут к их обвалу. Увеличение платежа по тому же объекту на треть может заставить часть покупателей отложить сделки, не пройти по долговой нагрузке или перейти в более доступный сегмент.
Говорить о снижении цен, с моей точки зрения, на рынке не приходится. Мы можем с вами говорить о замедлении роста цен. Когда у нас будут введены ограничения, цены просто перестанут так расти. Потому что то, что мы наблюдали в 2023 году, это апокалипсис с точки зрения роста. Люди, которые планировали покупать квартиру и ожидали в 2022 году наоборот падения цен, они остались просто неудел, так как рост цен был бешеный. Сейчас он начал стабилизироваться, но снижение роста цен, а уж тем более обвала роста цен, я точно не жду. Посмотрите, какая у нас инфляция. Поверьте мне, как девелоперу, если мы будем давать скидки 20-25%, мы просто начнем работать в минус. А в минус никто работать не хочет. Поэтому девелоперы, наоборот, могут сворачивать где-то какие-то объекты, замедлять какие-то процессы. Но говорить об обвале цен не приходится.
По мнению Игоря Файнмана, застройщики, вероятно, будут предлагать скидки и акции, а не снижать цены напрямую. В результате ожидается более жесткая конкуренция за покупателя и замедление роста цен, а не падение рынка.
Справка
ПАО «АПРИ» входит в ГК «АПРИ» и выполняет функции технического заказчика при реализации проектов дочерними компаниями. В Челябинской области компания является лидером по объему текущего строительства и объему ввода жилья. Среди проектов компании в регионе — загородный клубный поселок «ТвояПривилегия», микрорайоны «Парковый-2», «Парковый Премиум», «Чурилово. Квартал у озера», «Притяжение», «Грани», всесезонный мультикурорт «Фанпарк Челябинск».
Еще материалы по теме:
Игорь Файнман: Для «АПРИ» 2026 год начался хорошо
Игорь Файнман: При оценке девелопера важен анализ всего проектного цикла
Игорь Файнман: В 2026 году рынок недвижимости ждет консолидация
«АПРИ» планирует войти в топ-10 девелоперов России к 2028 году