Директор по работе с инвесторами челябинского девелопера «АПРИ» Игорь Файнман рассказывает, почему «навес» предложения нельзя сводить к одной цифре.
В девелопменте часто смотрят на объем непроданного жилья. Но сам по себе этот показатель не отвечает на главный вопрос инвестора: как он связан с конкретной компанией, ее проектами и бизнес-моделью.
О том, как оценить состояние девелопера на рынке и читать “навес” предложения, рассказывает в телеграмм-канале «АПРИномика» директор по работе с инвесторами ПАО «АПРИ» Игорь Файнман.
По данным ДОМ.РФ за апрель 2026 года, портфель строящегося жилья в России достиг 119,3 млн м². Из них 90,3 млн м² — проекты, где продажи уже открыты, а 29 млн м² — объекты, где продажи пока не открывались. Исходя из рынка можно сделать вывод, что продажи распределяются по всему строительному циклу, и застройщики реализуют все больше именно готового жилья, а не объектов на старте стройки. Поэтому показатель “непродано” нельзя автоматически читать как прямую оценку спроса, — считает Игорь Файнман.
По мнению эксперта, важнее смотреть на структуру. А именно, на какой стадии находится проект, открыты ли продажи, как идет строительство, какой продукт выводится на рынок, а также, как устроено финансирование.
Отдельный фактор — проектное финансирование. Почти весь рынок строящегося жилья сегодня работает через счета эскроу. Для инвестора это значит, что важны не только продажи на старте, но и прохождение всего проектного цикла: стадия готовности, стоимость финансирования и график вывода лотов в продажу.
Игорь Файман подчеркивает, что для «АПРИ» этот подход особенно важен. Для этого девелопера текущая стройка — это только один срез проектного цикла. На самом деле, актуальная картина значительно шире.
На 1 квартал текущего года у «АПРИ» находятся в работе 19 проектов в 6 регионах. Земельный банк компании составляет более 2 млн .кв. метров, построено 979,73 тысяч квадратных метров жилья, в стадии строительства находится еще 371,34 тысяч квадратных метров.
Однако, по мнению эксперта, ключевой вопрос заключается не только в объеме портфеля, а в том, как он устроен. Непосредственно в модели «АПРИ» есть несколько факторов, которые важно учитывать при анализе “навеса”:
привлечение партнеров на ранних стадиях проектов;
использование проектного финансирования;
работа в регионах, где можно сочетать контроль себестоимости и потенциал цены квадратного метра;
диверсификация портфеля: жилье, инфраструктура, коммерческие и рекреационные объекты;
фокус на комплексном развитии территорий, где продукт оценивается не только как квартира, но и как среда для жизни – такие проекты пользуются наибольшим спросом у покупателей и, как следствие, более легко и быстро распродаются;
стратегия продаж в более высокой степени готовности, когда часть предложения может оставаться в портфеле в рамках нормального проектного цикла, что в свою очередь максимизирует маржинальность проектов.
Поэтому оценивать компанию через один показатель некорректно. Важно смотреть на связку факторов: география, стадия проектов, распроданность, продукт, инфраструктура, финансирование и управление капиталом. “Навес” предложения — не самостоятельный сигнал тревоги, а отправная точка для анализа. Он показывает консолидированную картину по рынку, но не заменяет оценки портфеля и бизнес-модели конкретного девелопера, — заключает Игорь Файнман.
Справка
ПАО «АПРИ» входит в ГК «АПРИ» и выполняет функции технического заказчика при реализации проектов дочерними компаниями. В Челябинской области компания является лидером по объему текущего строительства и объему ввода жилья. Среди проектов компании в регионе — загородный клубный поселок «ТвояПривилегия», микрорайоны «Парковый-2», «Парковый Премиум», «Чурилово. Квартал у озера», «Притяжение», «Грани», всесезонный мультикурорт «Фанпарк Челябинск».
Еще материалы по теме:
Игорь Файнман представил «АПРИ» на IV Ярмарке эмитентов АВО
Игорь Файнман: девелоперы, это партнеры города
Игорь Файнман: мы будем повторять наш успешный опыт
Игорь Файнман: В 2026 году рынок недвижимости ждет консолидация
Игорь Файнман считает, что «АПРИ» меняет имидж Челябинска
«АПРИ» планирует войти в топ-10 девелоперов России к 2028 году
