В Челябинске девелопер «АПРИ» больше не планирует таких глобальных проектов, как в поселке «Западный», и ограничится лишь точечной застройкой. При этом, компания не сокращает свою активность, а наращивает земельный банк, выходит в новые регионы и развивает проекты в Кавминводах, Ленинградской области, на острове Русский и на Урале.
Об этом в интервью для канала «Царьград» рассказал IR-директор ПАО «АПРИ» Игорь Файнман.
В ходе эфира был затронут целый ряд вопросов, касающихся текущего положения на рынке недвижимости. В частности, было отмечено, что с одной стороны, динамика на нем год к году становится лучше, но при этом, застройщики оценивают ситуацию как не очень приятную. При этом, Игорь Файнман обратил внимание на то, что часть экспертов не совсем верно оценивают текущую ситуацию у девелоперов.
Отрасль, с моей точки зрения, в моменте находится в режиме консолидации. Более крупные игроки поглощают более мелких девелоперов, и на рынке становится такой баланс, который на сегодняшний день не виден. Но, я думаю, в 2027-2028 году уже станет все гораздо более системно, гораздо более понятно и гораздо более прозрачно. То есть, с моей точки зрения, рынок находится как раз на этапе консолидации.
Он добавил, что в ближайший год ждать оживления на российском рынке недвижимости не стоит. По его мнению, отложенный спрос сейчас только формируется и сможет реализоваться лишь к 2028 году.
До 2028 мы никакого оптимизма на рынке не ждем. Мы понимаем, что будут сложные времена для девелопмента, но к этим временам готовы. И дай бог, чтобы рост цен на рынке пошел из-за отложенного спроса, а не из-за излишней инфляции, которая потенциально у нас возможна и в конце 2026 года, и в 2027 году.
Также Игорь Файнман обратил внимание на то, что сейчас удобное время для застройщиков, чтобы пополнить свой земельный банк. Но это целиком зависит от самого застройщика, от его стратегии. Если у застройщика консервативная стратегия, то он, как правило, отказывается от новых земельных участков и достраивает то, что начал. Но есть и агрессивные девелоперы, которые понимают, что в текущей сложной экономической ситуации те, кто недорого сможет увеличить свой земельный банк, в перспективе станут лидерами рынка. К таковым он относит и компанию «АПРИ».
У наших акционеров агрессивная инвесторская стратегия, и мы сейчас наоборот увеличиваем земельный банк, потому что момент для покупки новых земельных участков хороший. Есть ряд девелоперов, которые наоборот избавляются от земельных банков, а мы сейчас его наращиваем. То есть, это и есть та самая консолидация рынка. Посмотрим, к каким это приведет результатам. Да, мы рискуем, и мы отдаем себе в этом отчет. Но, как известно, кто не рискует, тот не пьет шампанского. Именно так.
В ходе эфира также обсудили влияние рыночной ипотеки на рынок недвижимости. Было отмечено, что ипотека до сих пор остается основным драйвером на рынке строительства и в этом году стали появляться рыночные ипотечные программы, которые уже никак не связаны с льготной ипотекой.
Льготная ипотека у нас постепенно сокращается, но стали появляться рыночные ипотечные программы. Вот Сбербанк, например, дает на сегодняшний день 11,9% на весь срок ипотеки. Есть еще ряд банковских предложений, которые уже сопоставимы со вторичным рынком. Безусловно, сейчас рыночные ипотеки в основном финансируют вторичный рынок. Но стала расти доля, которая идет на первичку. И этот рост нас радует. Если я не ошибаюсь, во втором квартале эта доля уже до 25% выросла. Появляются новые рыночные программы и когда это идет вкупе с медленным, но снижением ключевой ставки, девелоперы получают относительно хороший спрос на рынке первичных продаж.
Что касается самой популярной у россиян семейной ипотеки, то условия по ней в феврале текущего года были ужесточены, а с 1 октября ужесточатся еще больше. При этом, Игорь Файнман отметил, что анонсированные на февраль изменения очень помогли «АПРИ», так как резко активизировали продажи и позволили сделать задел на полгода. Но повторить такой скачек в октябре уже не получится.
Я думаю, что октябрьское ужесточение не даст нам в сентябре такого буста и такого роста. Но компания это понимает, и мы достаточно давно начали диверсифицироваться. Мы начали диверсифицировать не только регионы, но и продукты. Поэтому мы для себя сейчас открываем два новых рынка. Это строительство в регионах парков развлечений, как в Челябинске, запуск которого практически уже на финальной стадии. Еще два новых парка мы возводим в Ессентуках и Ленинградской области. Помимо этого, коммерческая недвижимость в виде апарт-отелей. Ведь девелопмент — это не обязательно жилье, это и коммерческая недвижимость. И вот эта диверсификация, я думаю, поможет нам пройти это узкое горлышко.
Также эксперт дал прогноз, когда стоит ожидать серьезного оживления рынка недвижимости. По его мнению, это произойдет не ранее 2028 года и при условии, что уровень ключевой ставки должен быть ниже 11%.
Я думаю, что когда ключевая ставка уйдет ниже 11%, а ипотека станет где-то 12%, для граждан Российской Федерации это станет уже более-менее приемлемым инструментом. Соответственно, 12% это тот психологический барьер, когда люди с депозита понесут деньги в бетон.
Что касается непосредственно перспектив девелопера «АПРИ», то акционеры компании рассматривают кризис, как возможность для большого роста. Более того, поставлена амбициозная задача в 2028 году войти в топ-10 девелоперских компаний России. И в этом направлении уже сделаны конкретные шаги.
Мы восприняли текущий кризис не как угрозу, а как возможность. Во-первых, мы сделали IPO на рынке, мы открыли продажи и уже идет активная стройка на острове Русский, мы открываем продажи в Кавминводах. Вообще, считаю, это бриллиант нашей страны, который повторит успех Сочи, потому что турпоток будет направлен в Железноводск, Кисловодск и всем известные Ессентуки. Также мы открываем продажи в Ленинградской области, планируем осваивать Ростовскую область. То есть, мы используем текущий кризис как возможность для большого роста. И я надеюсь, точнее, я уверен, что мы не ошибаемся. И когда вот эта вся история закончится, а она закончится, и на рынке случится разворот, мы будем стоять в фарватере рынка.
Он добавил, что в новых регионах будет масштабироваться модель, которая уже доказала свою эффективность, а именно, строительство практически небольших городов со своей развитой инфраструктурой. Такой мини-город под названием «Твоя привилегия» уже практически возведен в Челябинске и других подобных крупных проектов здесь уже не будет.
Вы знаете, Челябинск, это же наш родной регион. И мы занимаемся развитием своего города… Для нас это больше не коммерческая, а цель, которая идет из души. У нас никаких больших проектов там больше не планируется. Безусловно, точечная застройка у нас будет.
К слову, выбранная компанией стратегия уже дает свои плоды. За первое полугодие продажи выросли на 54%, до 11.1 миллиарда рублей. И во многом этот результат был достигнут благодаря продажам в новых регионах и реализации ранее построенного готового жилья.
Безусловно, мы растём. И в этом году мы приросли в основном за счёт Дальнего Востока, за счёт Острова Русский. Когда мы открыли там продажи, то не ожидали, что будет такой спрос, честно говоря. Даже я немножко скептически относился к этому региону. Но Дальний Восток нам дал очень хороший буст. Плюс, нам очень хороший рост дало ужесточение семейной ипотеки. То, что было в январе. Да и в целом мы продаём активно. У нас в Челябинске лучший отдел продаж в регионе сформирован. Мы сейчас достаточно активно работаем над партнёрской сетью, которая больше, наверное, будет заниматься Кавминводами и Ленинградской областью. Одним словом, растём, стараемся, придумываем разные фишки для того, чтобы постепенно поднимать продажи.
В заключительной части беседы Игорь Файнман поделился планами «АПРИ» в дальней перспективе и идеальной картиной, местом компании на российском рынке недвижимости.
Помимо ТОП-10 девелоперов России, мы хотим быть яркими и видными в строительном индексе Московской биржи. А самое главное, мы хотим изменить у жителей России вот эту парадигму, что комфортно и качественно можно жить только в Москве или в Санкт-Петербурге. Мы не строимся ни там, ни там. Мы строимся в регионах. И мы хотим людям в регионах дать комфортную, качественную жизнь. Со стратегией пятиминутного города, когда у тебя в шаговой доступности есть и больница, и школа, и место развлечения. То есть мы хотим дать для наших граждан качественное жилье в регионах. В этом есть наше основное место.
Это лишь часть тем, которые обсудили участники эфира. С полной версией интервью Игоря Файнмана можно ознакомится по ссылке ниже.
Справка
ПАО «АПРИ» входит в ГК «АПРИ» и выполняет функции технического заказчика при реализации проектов дочерними компаниями. В Челябинской области компания является лидером по объему текущего строительства и объему ввода жилья. Среди проектов компании в регионе — загородный клубный поселок «ТвояПривилегия», микрорайоны «Парковый-2», «Парковый Премиум», «Чурилово. Квартал у озера», «Притяжение», «Грани», всесезонный мультикурорт «Фанпарк Челябинск».
Еще материалы по теме:
Эксперт рассказал про облигации и предстоящие продажи «АПРИ»
Изменения в семейной ипотеке и перспективы девелопмента
Игорь Файнман: Для «АПРИ» 2026 год начался хорошо
Игорь Файнман: При оценке девелопера важен анализ всего проектного цикла
Игорь Файнман: В 2026 году рынок недвижимости ждет консолидация
«АПРИ» планирует войти в топ-10 девелоперов России к 2028 году